پرداخت نکردن اجاره بها

چگونه با مستأجری که اجاره بها را پرداخت نمی‌کند، میتوان برخورد کرد؟

طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه برای پرداخت نکردن اجاره بها درخواست کند.

دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد: «در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز اجاره بها عقب افتاده را نپردازد.

در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.» هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستأجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند، ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید.

هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.

 

اجاره بها

ادامه مطالب

اجاره بها

زیاد و یا کم کردن اجاره بها

یکی از وظایف شوراهای حل اختلاف رسیدگی به دعوای تعدیل نرخ اجاره بهای ماهانه است .اینگونه دعواها درمواقع پایان مدت قرارداد اجاره صورت می گیرد. به طورمثال از تاریخ پایان استفاده مستاجراز آپارتمان یا مغازه چند ماه گذشته است در این صورت اگر مالک و مستاجر در مورد مبلغ اجاره بهای جدید به توافق نرسند ، هریک می توانند در شورای حل اختلاف درخواست تغییر رقم اجاره بها را تنظیم کنند.

از آنجاکه در این دعوا ،مالک ،تقاضای افزایش و مستاجر، متقاضی کاهش اجاره بها هستند ، از طرف شورای حل اختلاف کارشناسی به محل ملک مراجعه و پس از بررسی موضوع و بازدید از ملک مبلغی عادلانه را به عنوان اجاره بها تعیین می کند.

ادامه مطالب

مستثنیات دین

مستثنیات دین که قابل توقیف نیستن:

منزل مسکونی که عرفاً در شأن محکومٌ‌علیه در حالت اعسار او باشد.

اثاثیه مورد نیاز زندگی که برای رفع حوائج ضروری محکومٌ‌علیه

آذوقه موجود به قدر احتیاج محکوم‌ٌعلیه

کتب و ابزار علمی و تحقیقاتی برای اهل علم و تحقیق متناسب با شأن آنها

وسایل و ابزار کار کسبه، پیشه‌وران، کشاورزان و…

تلفن مورد نیاز مدیون

مبلغی که در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت می‌شود، در حد متعارف

ادامه مطالب

سرقفلی چیست ؟

سرقفلی

کسی که «سرقفلی» ملکی به او منتقل میگردد، مالک آن نیست، بلکه به موجب قانون، مستاجر آن محسوب می شود.

در واقع مالک اصلی ملک همان کسی است که مال در ابتدا متعلق به او بوده، و در مقابل دریافت مبلغی سرقفلی را به دیگری منتقل کرده است.

دارنده سرقفلی هم می تواند در ازای دریافت مبلغی آن را به دیگری واگذار کند.

ادامه مطالب

بیع شرط

بـیـع شـرط چیست ؟

در خرید و فروش، طرفین می توانند شرط کنند که تا مدتی فروشنده حق بازگرداندن قیمت و «فسخ» معامله را داشته باشد.

 

همچنین می توان شرط کرد که فروشنده تنها نسبت به بخشی از مال مورد معامله چنین حقی داشته باشد.

در این مورد باید مدت وجود حق مشخص باشد، مثلا چهار ماه.

به این نوع از خرید و فروش «بیع شرط» می گویند.

ادامه مطالب

قرارداد اجاره

قرارداد اجاره موجر یا مستاجر

آیا می دانید قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره البته خارج از مواردی که در قانون پیش‌بینی شده است، تقاضای فسخ آن را کند.

به این ترتیب در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد، از قبیل معیوب بودن ملک در حال اجاره یا در صورتی که طرفین در قرارداد در این زمینه توافق کرده باشند، موجر یا مستاجر می‌تواند برای فسخ همچنین تخلیه عین مستاجره تقاضای خود را در قالب تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند.

ادامه مطالب

قوانين اجاره آپارتمان و تخليه واحدهاي مسکوني در قراردادها به چه صورت است ؟

قوانين اجاره آپارتمان و تخليه واحدهاي مسکوني در قراردادها

يکي از قراردادهايي که اشخاص در جامعه تنظيم مي کنند قرارداد اجاره است که قوانين مربوط به آن هر از چند گاهي دچار تغيير و تحولات اساسي شده که در اين مختصر به آخرين مقررات مربوطه و نحوه تنظيم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه هاي پيشگيري از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضايي مي پردازيم. اما قبل از بررسي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 تعريف قانوني اجاره و بعضي کلمات حقوقي به زبان ساده را ارائه مي کنيم.
. تعريف اجاره
اجاره عقدي است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عين مال موضوع اجاره مي شود.
اجاره ممکن است نسبت به اشيا مانند اتومبيل، خانه يا حيوان يا انسان باشد مانند آنکه شخصي بخواهد از منزل ديگري استفاده کند و آن را براي مدتي اجاره کند.
مستأجر: اجاره کننده
موجر: اجاره دهنده
عين مستأجر: مورد اجاره
مال الاجاره: اجاره بها
اجرت المثل: اجرت و بهايي که براي يک کالا يا خدمات بر مبناي قيمت کالا يا خدمات مشابه آن تعيين مي شود بدون آنکه طرفين قرارداد از قبل براي آن توافقي کرده باشند.
اجرت المثل در مقابل اجرت المسمي يعني اجرت توافق شده قرار مي گيرد.
نکاتي در مورد اجاره اماکن مسکوني
1) در اجاره مسکن بايد مدت اجاره معين باشد وگرنه اجاره باطل است.
معمولاً مدت اجاره ها يکسال تعيين مي شود.
مدت اجاره از روزي شروع مي شود که بين موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجاره ابتداي مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
2) لازم نيست که موجر مالک عين مستأجره باشد، ولي بايد مالک منافع آن باشد. پس اگر فردي خانه اي را از ديگري اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
3) اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عين مستأجره در حال اجاره معيوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد.
البته اگر موجر رفع عيب کند به نحوي که به مستأجر ضرري وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
اگر عيب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث شود، مستأجر نسبت به بقيه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
4) موجر نمي تواند در مدت اجاره در عين مستأجره تغيير دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نياز به تعميراتي داشته باشد که تأخير در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمي تواند مانع اين تعميرات شود حتي اگر اين امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در اين حالت مستأجر مي تواند از حق فسخ استفاده کند.
5) تعميرات و کليه مخارجي که در مورد اجاره براي امکان بهره برداري از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قيد شود و نيز پرداخت هزينه هاي مربوط به اسباب و لوازمي که براي استفاده از مورد اجاره ضروري است بر عهده مالک است مانند: نصب آبگرمکن يا شوفاژ و ‎/‎/‎/
6) اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداري کند و موجر نتواند مانع او از اين امر شود، حق فسخ براي موجر بوجود مي آيد. براي مثال به جاي استفاده و مصرف خانگي از برق، مصرف صنعتي از برق داشته باشد.
7) مستأجر بايد در زمان هاي تعيين شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسيد دريافت کند.
8) اگر مستأجر از مورد اجاره در غير موردي که در اجاره نامه آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
براي مثال در قرارداد اجاره آمده که اين مکان براي استفاده مسکوني به اجاره داده مي شود ولي مستأجر از آن استفاده تجاري کند.
9) عقد اجاره به محض پايان مدت اجاره، برطرف مي شود و اگر بعد از پايان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد بايد به موجر اجاره بهايي که معادل اجاره بها مکاني که شبيه آن مکان است، بپردازد حتي اگر از آن استفاده نکند.
10) عقد اجاره با فوت موجر يا مستأجر باطل نيست اما اگر موجر تنها تا زمان حيات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نيز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل مي شود.
11) اگر مستأجر مورد اجاره را به ديگري اجاره دهد اجاره باطل يا فسخ نمي شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره براي خود به هنگام تحقق اين امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
12) اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعميراتي کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
13) اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه يا زميني که اجاره کرده ساخت و ساز کند يا درختي بکارد موجر حق دارد که آن را از بين ببرد و اگر در اثر اين عمل نقصي به بنا يا زمين مورد اجاره وارد شود بر عهده مستأجر خواهد بود.
14) تنظيم قرارداد اجاره هم به صورت عادي و هم رسمي ممکن است. معمولاً اشخاص به صورت عادي در آژانس هاي مسکن مبادرت به تنظيم قرارداد مي کنند.
بايد توجه داشت که اولاً براي تنظيم قرارداد اجاره به صورت عادي حتماً دو نفر به عنوان گواه ذيل سند اجاره را امضا کنند تا طرفين از مزاياي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره مند شوند.
ثانياً، صرف تنظيم قرارداد در فرم هاي چاپي يا تايپ مفاد قرارداد موجب رسمي شدن آن نمي شود و تأثيري در ماهيت آن ندارد.
15) قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضا موجر و مستأجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به گواهي برسد.
هر گاه موجر يا مستأجر به نمايندگي از ديگري قرارداد تنظيم کند بايد توجه داشت شخصي که خود را به عنوان نماينده معرفي مي کند، دليل نمايندگي او بايد به رؤيت طرف مقابل رسيده و پيوست قرارداد شود.
پس اگر الف خود را وکيل همسرش به عنوان موجر معرفي مي کند بايد وکالت نامه رسمي مبني بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوي او ارائه دهد.
16) پس از پايان مدت اجاره اگر مستأجر از تخليه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخليه صورت خواهد گرفت.
براي تخليه اگر سند عادي باشد بايد نکات زير رعايت شود.
درخواست براي تخليه به شوراهاي حل اختلاف يا حسب مورد دادگاه محل ارائه و مشتمل بر نام و نام خانوادگي و محل اقامت مستأجر و مشخصات عين مستأجره مشخصات و تاريخ سند اجاره و کپي برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپي برابر اصل شده سند مالکيت ملک، است.
نمونه درخواست:
احتراماً اينجانب.‎/‎/‎/ فرزند ‎/‎/‎/‎/ مقيم ‎/‎/‎/‎/‎/ يک باب منزل مسکوني را واقع در خيابان.‎/‎/‎/ به پلاک ثبتي ‎/‎/‎/‎/ به موجب قرارداد عادي اجاره مورخ ‎/‎/‎/‎/ به آقاي ‎/‎/‎/‎/ فرزند.‎/‎/‎/ از تاريخ ‎/‎/‎/‎/‎/ لغايت ‎/‎/‎/‎/‎/ به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاريخ پايان مدت اجاره و عدم تخليه عين مستأجره تقاضاي تخليه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دارم. کپي مصدق سند مالکيت و سند اجاره پيوست است.
17) شوراي حل اختلاف يا دادگاهي که به درخواست رسيدگي مي کند با احراز مالکيت يا ذينفع بودن موجر دستور تخليه را صادر خواهد کرد.
پس از ابلاغ اين دستور توسط مأمورين به مستأجر، او مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخليه اقدام کند.
18) اگر موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و ‎/‎/‎/ از مستأجر دريافت کرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند يا وجه به مستأجر است.
19) اگر سند اجاره رسمي باشد براي تخليه مورد اجاره درخواست صدور اجرائيه از دفتر خانه اي که قرارداد اجاره را تنظيم کرده به عمل مي آيد و دفترخانه پس از احراز هويت و صلاحيت موجر اوراق اجرائيه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قيد تخليه محل مورد اجاره به دايره اجراي اسناد رسمي اداره ثبت اسناد و املاک محل مي فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکيل پرونده و صدور ابلاغ و تخليه به مأمور اقدام مي کند و مأمور اجرا نيز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائيه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف سه روز از تاريخ ابلاغ نسبت به تخليه اقدام کند.
20) اگر موجر مدعي ورود خسارت به مورد اجاره از سوي مستأجر يا عدم پرداخت اجاره بها يا بدهي شارژ و ‎/‎/‎/ باشد نمي تواند راساً نسبت به برداشت اين مبلغ از وديعه اي که نزد اوست اقدام کند بلکه مي تواند براي رسيدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته مبالغ وديعه تا سقف 10.000.000 ريال در صلاحيت شوراي حل اختلاف است) و با تقديم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا کند.

 

ادامه مطالب

قوانين و مقررات خريد و فروش ملک و آپارتمان به چه شکل است ؟

قوانين و مقررات خريد و فروش ملک و آپارتمان

امروزه شاهديم که هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت براي خريد سرپناهي براي خود يا فروش خانه و ملک در دام شيادان و کلاهبرداران افتاده و حاصل يک عمر زندگي خود را بعلت عدم دقت در معامله و نا آشنايي با قوانين خريد و فروش يک شبه بر باد داده و ضررهاي جبران ناپذيري به خود و خانواده وارد مي کنند قريب به اتفاق اين مشکلات به واسطه 4 علت عمده و اصلي ( ناآگاهي از قوانين و مقررات ، اعتماد بيجا ، طمع ، عجله ) بوجود مي آيد که اگر کمي دقت شود از بروز بسياري از اين اتفاقات ناگوار جلوگيري مي گردد در اين مقاله سعي شده با استفاده از قوانين و مقررات حاکم بر خريد و فروش املاک و بيان پاره ايي از شگرد کلاهبرداران و سود جويان هموطنان را آگاه نمايم در ابتدا نکاتي را به عنوان تذکرات عمومي که معمولاً در همه قراردادها بايد رعايت شود تقديم مي گردد و در ادامه پاره ايي از موضوعات مطرح در خريد و فروش ملک و آپارتمان شرح داده ميشود .

کساني که قصد خريد يا اجاره ملکي را دارند بايد چه نکاتي را رعايت کنند تا احتمال کلاهبرداري کاهش پيدا کند؟ چگونه هنگام خريد ملك در دام شيادان گرفتار نشويم ؟

1-    از اعتماد بيجا جداً پرهيز نموده حتي به نزديکترين افراد هم اعتماد نکنيد و خودتان شخصاً يا به کمک وکيل بررسيهاي کافي را انجام دهيد چه بسا نزديکترين فرد به شما بعلت بي توجهي دچار اشتباه شده يا گول خورده است.

2-     از طمع کردن که بواسطه چرب زباني و دروغگويي دلالها بوجود مي آيد جداً پرهيز نموده و با بررسي بيشتر و تحقيق راجع به ملک مورد معامله ،قيمت ، مالکيت ، کاربري ، ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده ، در طرحهاي شهرداري نبودن ملک ،…. اطمينان حاصل نماييد .

3-     با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمي و ارايه پلاک ثبتي ملک مورد معامله از آخرين مالک و وضعيت توقيفي و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمينان حاصل نماييد .

4-     با مالک اصلي يا وکيل قانوني وي معامله کرده واصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا رؤيت نموده و پيش از انجام معامله بررسي هاي لازم براي اطمينان از مالکيت طرف معامله و وکيل وي را در صورتي که با وکيل معامله مي کنيد انجام دهيد و پيش از استعلام هيچ پولي پرداخت نکنيد .

5-    از انجام هرگونه معامله در آژانس هاي فاقد پروانه کسب و کد رهگيري خودداري کنند. چون وقتي معامله اي در چند جا به شکل قانوني ثبت شود احتمال کلاهبرداري در آن کاهش پيدا مي کند .

6-     نکته ديگر کمک گرفتن از وکلا هنگام عقد قرار داد است چون در بسياري از قراردادها شاهد آنيم که حقوق مشتري ناديده گرفته شده است و حتي برخي افراد بدون اينکه مفاد قرارداد را به درستي مطالعه کنند آنرا امضا مي کنند .

7-    نکته قابل توجه ديگر اين است که طبق قانون اگر فروشنده اي يک ملک را به چند نفر فروخته باشد مالک، اولين خريدار است. پس هنگام معامله بخصوص با افراد ناشناس کاملا دقت کنيد .

8-    فقط در بنگاههاي داراي پروانه کسب و کد رهگيري معامله کنيد. مهم‌ترين مزيت سامانه کد رهگيري، جلوگيري از کلاهبرداري در فروش يک ملک به چند مشتري است. چنانچه در سامانه کد رهگيري فردي بخواهد يک ملک را به چندين نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رويت است و از انجام آن جلوگيري خواهد شد. مزيت ديگر اين سامانه، جلوگيري از معاملات صوري مسکن به‌منظور افزايش مصنوعي قيمت‌هاست .

9-    دقت شود تمام تعهدات فروشنده يا خريدار در مبايع نامه و قرارداد ذکر شود خصوصاً تمام پرداختها چه نقدي و چه بصورت چک باذکر شماره و مبلغ وبانک مربوطه در قرارداد مکتوب گردد .

10-       وجوه مربوط به خريد را صرفاً به فروشنده يا نماينده قانوني وي پرداخت کرده و در رسيد قيد گردد بابت قسط مورد معامله موضوع قرارداد شماره ….. تاريخ ….. منعقده در ……

11-       در پيش خريدار بايد در ابتدا از تعداد کل واحدهاي مسکوني در ساختماني که براي پيش فروش عرضه شده مطلع شده بعد از آن، تعداد واحدهايي که پيش فروش شده را شناسايي کند و اگر بيشتر از نيمي از واحدها به صورت قطعي پيش فروش شده بود براي انجام معامله کمي تامل کند. در برخي موارد، سازنده هايي که اغلب واحدها را قبل از ساخت پيش فروش کرده اند آنچنان رغبتي به انجام همه تعهداتشان ندارند .

12-       در موارد متعددي مشاهده شده فروشنده يا دلال ملکي را به مشتري نشان داده اما در قرارداد مشخصات ملک ديگري را قيد کرده است که يا اصلاً وجود خارجي نداشته يا در نقطه نامرغوبي قرار داشته است لذا بايد دقت کافي صورت گيرد .

13-       كسب اطمينان از صلاحيت شركت‌ها موقع سرمايه‌گذاري، مهم‌ترين نكته‌اي است كه بعضي مردم به آن بي‌توجه هستند. اعتنا نكردن به صلاحيت شركت‌ها و اغفال تبليغات كاذب شدن، اشتباهي است كه خريداران مسكن نه فقط در ايران كه گاه در خارج از كشور نيز مرتكب مي‌شوند و سرمايه خود را به باد مي‌دهند. نمونه بارز اين موضوع كلاهبرداري‌هاي گسترده‌اي است كه از سرمايه‌گذاران ايراني در دبي انجام شد. برخي‌ها با ديدن تبليغات اغواگرايانه بنگاه‌هاي مسكن فعال در امارات بدون هيچ تحقيق و تفحص و حتي بدون آن كه از قوانين خريد ملك در اين كشور اطلاع داشته باشند .

14-      كلاهبرداري از طريق پيش‌فروش مسكن برخلاف تصور برخي مردم فقط در مقياس‌ها و ساختمان‌هاي كوچك اتفاق نمي‌افتد؛ بلكه گاه انبوه‌سازان نيز بنا به دلايل گوناگون از عمل به تعهدات خود يا ناتوان مي‌شوند يا صرف‌نظر و فرار مي‌كنند .

15-      فروش مال غير،يكي از عناوين حقوقي است كه در مورد خريد و فروش ملك كاربرد زيادي دارد. به اين معني كه برخي سودجويان با حيله‌هاي مختلف از جمله جعل، سند زمين، خانه و آپارتمان‌هاي افراد ديگر را به فروش مي‌رسانند. اين تبهكاران ابتدا املاكي را كه مدتي است از مالكان‌شان خبري نيست شناسايي مي‌كنند و سپس با جعل سند دنبال مشتري مي‌گردند. آنها گاه موفق مي‌شوند معامله خود را كاملا قانوني جلوه دهند و با سوءاستفاده از برخي خلاءها املاك را در دفاتر اسناد رسمي واگذار مي‌كنند .

16- شگرد ديگر كلاهبرداران فروش همزمان يك ملك به چند نفر است كه در اين خصوص نيز پرونده‌هاي زيادي در محاکم قضايي تشكيل شده است. در پاره‌اي موارد نيز افراد به عنوان مستاجر خانه‌اي را در اختيار مي‌گيرند و سپس آن را مي‌فروشند. در اين ميان فقط خريداران مسكن نيستند كه در تله مجرمان گرفتار مي‌شوند بلكه گاه مستاجران نيز به دام مي‌افتند. مطابق محتويات پرونده‌اي كه قاضي شوكت ــ بازپرس شعبه 9 دادسراي ناحيه 5 تهران ــ رسيدگي به آن را برعهده داشتند فردي بعد از اجاره كردن يك آپارتمان در شهرك اكباتان آن را به سه نفر ديگر رهن داده است .

17-      مردم بايد از در اختيار گذاشتن اسناد و مدارك معتبر خود مانند شناسنامه، گذرنامه، اسناد و مدارك زمين، خانه، مغازه، جواز كسب و … به افراد اکيداً خودداري نمايند .

18-      در قرارداد پيش خريد حتماً بر مبناي عرف خسارت تاخير قيد گردد تا در صورت تاخير در ساخت ،خريدار کمتر ضرر نمايد .همچنين خسارت تاخير در تنظيم سند در دفتر خانه هم بايد بر مبناي عرف در قراارداد مکتوب شود .

19-      در قرارداد پيش خريد بايد نوع مصالح ، نوع سازه ( تير آهن يا بتون ) مشخصات کابينت، کف واحد ( سنگ يا پارکت يا سراميک ،نقاشي و ديگر موارد با اهميت بکار رفته در ساختمان شرح داده شود .

20-      درقرارداد پيش خريد پيش خريد دقت شود تعداد آپارتمان احداثي و ميزان زمين قيد شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هيچگونه بناي اضافي داده نشود .

21-      وقتي پيش خريداران با پيش فروشنده‌ها وارد معامله مي‌شوند بايد دقت کنند حداقل 9 مورد در قرارداد پيش‌فروش ذکر شده باشد يعني اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي و حقوقي، پلاک و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختماني مورد معامله مثل مساحت،‌ تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکينگ و انباري، مشخصات فني و معماري مثل موقعيت، کاربري، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زير بنا، نما،‌ نوع مصالح مصرفي، سيستم گرمايش و سرمايش و…، بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي، زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي، تعيين تکليف راجع به خسارات، تضمين‌ها، قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و مشخصات، تعهدات پيش‌فروشنده به مراجع قانوني و معرفي داوران .

22-     بعضي از شيادان در زمان خريد ملک مردم با پرداخت مبلغ کمي از ثمن معامله به اصطلاح ملک را زخمي و از پرداخت بقيه ثمن معامله در موعد مقرر خودداري مينمايند در اين صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قيد شود در صورت عدم پرداخت بموقع اقساط يا پاس نشدن چکهاي ، معامله فسخ و بايد درصدي برابر عرف ضرر و زيان پرداخت شود . پاره ايي از شگرد کلاهبرداران در معاملات مسکن : روش ها متفاوت است اما کلاهبرداري به بهانه پيش فروش شايع تر است. مواردي داشته ايم که سازنده اي يک ساختمان 20 واحدي را هنگام کلنگ زني به 30-40 نفر فروخته و متواري شده است. برخي، خانه هاي خالي از سکنه را شناسايي مي کنند و با جعل سند، آنرا مي فروشند.عده اي هم پس از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل مي کنند و با ادعاي مالکيت، آنرا مي فروشند که البته اين موارد نسبتا کم تر است. طبق قانون فعلي پيش فروش ها به شکل قانوني ثبت نمي شود. يعني فروشنده در همان مراحل ابتدايي ساخت و ساز و با ارائه نقشه ساخت، ملک را پيش فروش مي کند و قراردادي بين آنها نوشته مي شود. قراردادي که فقط خودشان از آن مطلعند و جاي ديگري ثبت نمي شود . پس امکان استعلام آن هم وجود ندارد. بنابراين فروشنده مي تواند همان ملک را از روي نقشه به چند نفر ديگر هم بفروشد و متواري شود . يکي از متداول ترين جرائمي که توسط بنگاهداران و مشاورانشان انجام مي شودبدين صورت است که مالکين کليد ملکشان را نزد بنگاه ها مي سپارند تا آنرا بفروشند يا اجاره دهند. برخي مشاوران يا بنگاهداران هم در غياب مالک ملک را معامله مي کنند ولي متواري مي شود. برخي مشاوران هم بدون اطلاع مدير بنگاه بين طرفين قرارداد مي بندد و به بهانه اي پول معامله را نزد خود نگه مي دارند ولي در اولين فرصت متواري مي شوند. . طبق قانون، قرارداد پيش‌فروش ساختمان به هر قراردادي گفته مي‌شود که به موجب آن، مالک رسمي زمين (پيش فروشنده)‌ متعهد به ساخت يا تکميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و اين واحد ساختماني با هر نوع کاربري از ابتدا يا در حين ساخت و تکميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالکيت طرف ديگر قرارداد (پيش خريدار)‌ در‌آيد. طبق اين قانون تنها دو گروه از اشخاص مي‌توانند اقدام به پيش‌فروش ساختمان کنند يکي سرمايه‌گذاراني که در ازاي سرمايه‌گذاري از طريق ساخت بنا روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخصي از بناي احداثي به موجب سند رسمي متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضي ملکي، دولتي و موقوفه که به موجب سند رسمي حق ساخت و ساز در اين زمين‌ها را دارند. اين در حالي است که براي تنظيم قرارداد پيش‌فروش نيز مدارکي لازم است که تنظيم اين قرارداد منوط به وجود آنهاست يعني سند رسمي مالکيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد، بيمه‌نامه مسووليت، تاييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک. وقتي خلافي واقع مي‌شود : اگر تا مرحله تنظيم قرارداد پيش‌فروش، مشکلي پيش نيايد و همه چيز مطابق قانون و مقررات باشد، پيش‌خريداران و پيش‌فروشندگان نيمي از راه را رفته‌اند، اما مشکل اصلي خريداران اين است که پس از اتمام کار مشخص مي‌شود که طرف معامله آنها به بخشي از تعهداتش عمل نکرده است. البته اگر چنين اتفاقي روي بدهد خريداران حق اعتراض دارند و مي‌توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم پيش بروند. طبق قانون اگر پيش‌فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد، واحد پيش‌فروش شده را تحويل پيش‌خريدار ندهد يا به تعهداتش عمل نکند بايد به پيش‌خريدار، جريمه تاخير بپردازد. يعني اگر پيش‌فروشنده از تعهداتش در بخش‌هاي اختصاصي مثل پارکينگ و انباري يا قسمت‌هاي مشاع تخطي کرده باشد يا مثلا مساحت کمتر از ميزان تعهد شده باشد يا براي انتقال بموقع سند رسمي اقدام نکند، بايد خسارت آن را بپردازد. . «محاسبه متراژ کمتر از متراژ ساختمان، ارائه متراژ هاي ساختگي براي املاک پيش فروش و شمار ه هاي مشاوره هوشمند» سه شگرد کلاهبرداري خطر ناک در بازار مسکن است. در اين شگرد دفاتر معاملات ملکي قبل از انعقاد قرار داد با خريدار به بهانه هاي گوناگون از ارائه سند مالکيت خودداري مي کنند و از اين طريق موفق به اخذ مبالغ بيشتر در ازاي متراژ هاي کاذب از متقاضيان مي شوند. متراژ هاي کاذب در ازاي قيمت بيشتر در اين شگرد مشاوران املاک غير مجاز از ناآگاهي خريداران از مقررات خريد و فروش ملک، معامله نامه ها، قرار داد ها و متراژ هاي مسکن سو ءاستفاده مي کنند و مبالغ بيشتر را به جيب مي زنند. براي مثال، زماني که خريداري براي خريد مسکن مراجعه مي کند، مشاوران املاک خريدار را متقاعد به انعقاد قرار داد مسکن قبل از مشاهده سند محضري مي کنند. اين در حالي است که در سند محضري، متراژ ساختمان 80 متر درج شده است، اما در زمان انعقاد قرا ر داد متراژ 75 متر با خريدار توافق مي شود و در حقيقت خريدار در اين پروسه کلاهبر داري مبالغ اضافه اي را به مشاوران املاک پرداخت کرده است، متأسفانه زماني که خريدار با سند محضري مواجه مي شود، متوجه مي شود که فروشنده در حساب متراژ واحد مسکوني کم فروشي کرده است.

املاک پيش فروش و متراژ هاي غير واقعي اما روش ديگر کلاهبر داران در بازار مسکن براي کسب در آمد، پيش فروش املاک قبل از بهره بر داري با متراژ هاي غير واقعي است. به باور کارشناسان اين روش يکي از خطرناک ترين شگرد هاي کلاهبر داري در بازار مسکن است. متقاضيان مسکن به ويژه جوانان که براي پيش فروش املاک مراجعه مي کنند، بايد نسبت به آن هوشيار باشند.

در اين روش مشاوران املاک غير مجاز که بيشتر به صورت سازمان يافته فعاليت مي کنند، در زمان عقد قرا ر داد با متقاضيان، متراژ هاي غير واقعي ارائه مي دهند. برخي از مشاوران مسکن از هوش بسيار بالايي بر خور دار هستند، به گونه اي که با زيرکي و چرب زباني متقاضي خريد مسکن را به سمتي که مي خواهند سوق مي دهند براي مثال چنانچه در آينده قرار باشد ساختماني با متراژ 110 متر به بهره بر داري برسد، مشاوران املاک در قرار داد هاي خود از مالکان متراژ 115 متر را محاسبه مي کنند. جالب اينجاست که پس از اتمام ساختمان و ارائه پايان کار و صورت مجلس به خريداران با بهانه هاي گوناگون از جمله اينکه متراژ اضافه ساختمان در ازاي پارکينگ، انباري و مواردي از اين نمونه ساخته شده است، متقاضي و مالک مسکن را متقاعد مي کنند با همان سند متراژ 115 متري و در حقيقت متراژ 110 متري کنار بيايند و ملک را تحويل بگيرند. متأسفانه بسياري از مالکان هم به دليل اشتياق فراوان براي خانه دار شدن پس از چند سال زير بار اين موضوع مي روند و از شکايت خود صرف نظر مي کنند. بازار کلاهبر داري هاي هوشمند هم داغ است! اما در کنار اين دو روش، همچنان بازار کلاهبر داري هاي هوشمند هم داغ است، . در اين روش تعدادي از املاکي ها با استفاده از شماره تلفن هوشمند  به راحتي از نياز شهر وندان براي کسب اطلاعات درباره قيمت مسکن استفاده کرده و مبالغ هنگفتي را به جيب مي زنند! اين پروسه کلاهبرداري به صورتي انجام مي شود که تماس شهر وندان با اين شماره ها دقيقه اي 100تومان حساب مي شود؛ هزينه اي که در نهايت به حساب املاک و مشاوران مسکن واريز مي شود، هر چند که حساب دقيقه اي 100 تومان زياني را متوجه شخصي تماس گيرنده نمي کند، اما اگر 100 تومان ها را ضرب در تعداد متقاضيان مسکن و مخاطبان کنيم براي مشاوران مسکن، مبلغ قابل توجهي مي شود. نکاتي درباره معاملات در بنگاه هاي مسکن تعريف عقد يا قرارداد عقد يا قرارداد و يا معامله عبارت است از اين که يک يا چند نفر در مقابل يک يا چند نفر ديگر تعهد به امري نمايند که مورد توافق آنها باشد. يکي از شايع ترين عقود معمول در جامعه عقد بيع است.

تعريف عقد بيع عبارت است از تمليک عين به عوض معلو ارکان اصلي عقد بيع طبق قانون مدني هر عقدي داراي شرايط اساسي است که اگر هر يک از اين شرايط نباشند، عقد باطل خواهد بود.

اين شرايط عبارتند از:

  • قصد و رضايت طرفين معامله
  •  اهليت آنها
  • معلوم و معين بودن مبيع و ثمن معين و معلوم
  • مشروع بودن جهت معامله

همچنين از نظر قانون مدني از توافق فروشنده و خريدار در ثمن، قيمت و مبيع مالي که قصد فروش آن را دارند ، به محص اينکه فروشنده بگويد: فروختم و خريدار بگويد خريدم، عقد ايجاد مي شود و آثار خود را که انتقال مالکيت است ايجاد مي شود و آثار خود را که انتقال مالکيت است. ايجاد مي کند. بنابراين اگر بعد از عقد قيمت مال کم يا زياد شود، اين تغيير قيمت در مال انتقال گيرنده (خريدار) ايجاد مي شود. ليکن نظر به اينکه نقل و انتقال اموال غير منقول از نظر قوانين ثبتي تابع تشريفات خاصي مي باشد، شخصي مالک شناخته مي شود که سند رسمي به نام او صادر شده است.

نکته استثنائاً بر خلاف قواعد کلي عقد بيع، اگر بعد از ايجاد عقد و قبل از تسليم خريدار مبيع که ممکن است خانه يا هر چيز ديگري باشد، اگر در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزي و… تلف شود، فروشنده بايد بهاي مورد معامله را به خريدار برگرداند.

ادامه مطالب

آیین نامه پیش فروش ملک چست ؟

آیین‌نامه اجرایی قانون یاد شده را به شرح زیر تصویب کرد:

بر اساس ماده 2 قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (2) و (4) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد.

نمونه قرارداد پیش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه وشهرسازی ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.

بر اساس ماده 3 سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (24) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی‌باشد.

ماده 4 – هر واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می‌باشند، تهیه و ظرف پنج روز کاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.

ماده 5 –  کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش‌فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستور‌العمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.

ماده 6 – در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (2) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.

ماده 7 – ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده(7) قانون، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.

ماده 8 – در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش‌خرید می‌شود باید میزان سهم هر یک از پیش‌خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش‌خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.

ماده 9 – در تنظیم سند پیش‌فروش، قیود و محدودیت‌های مندرج در سند مالکیت پیش‌فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.

ماده 10- شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی ذی‌ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحد‌های ثبتی محل وقوع ملک اعلام نمایند.

ماده 12-  در اجرای ماده (12) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند. تقاضـا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و  حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد.

چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید.

ماده12ـ پیش‌فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش‌خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید.

حداقل مدت بیمه‌نامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار تعیین خواهد شد.

ماده 13- در مواردی که پیش‌خریدار حق فسخ دارد می‌تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید. در صورت بروز اختلاف، مطابق ماده (20) قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.

ماده 14- پیش‌فروشنده‌ تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌‌مقام قانونی آنان می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند.

پیش‌خریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش‌فروشنده را اخذ نماید والا مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. رضایت مذکور در مواد (17) و (18) قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.

ماده 15- در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار (مستند به قبوض اقساطی موضوع بند (6) ماده (2) یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری)، اگر پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، چنانچه با تایید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از 10 درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد و پیش‌خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند به نسبت قدر‌السهم او بلامانع می‌باشد.

در این حالت پیش‌خریدار با پرداخت هزینه‌های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش‌فروشنده است می‌تواند با جلب نظر هیئت‌ داوران موضوع ماده (20) قانون از محل وجوه مندرج در ماده (11) قانون تأمین و استیفا نماید.

تبصره – تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکیکی موردی امکان‌پذیر خواهد بود.

ماده16- تنظیم قرارداد پیش‌فروش از طرف مستأجر یا سرمایه‌گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش‌فروش می‌باشد.

ماده 17- امضای مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و نیز تأیید موضوع مواد (13) و (14) قانون باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی گردد.

ماده18- اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (23) و (24) قانون رفتار خواهد شد.

ماده19- وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش می‌باشد. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستور‌العملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یاد شده تهیه خواهد شد.

ماده 20 – رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهی مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادر‌کننده مجوز را در متن آگهی قید نمایند والا طبق ماده (21) قانون اقدام خواهد شد.

ماده 21ـ-وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد ‌اسلامی موظفند با همکاری سازمان‌های صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران و ثبت اسناد و املاک کشور به‌منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین‌نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع‌رسانی نمایند.

 

ادامه مطالب